Schluss mit
Boomtown Berlin?

Die Immobilienpreise steigen kontinuierlich. Experten bezweifeln, dass es so weiter geht.

Wie wäre es mit 88 Quadratmetern in der Charlottenburger Leibnizstraße für 585 000 Euro oder mit 86 Quadratmetern in der Immanuelkirchstraße in Prenzlauer Berg für 604 000 Euro? Klingt das teuer? Tatsächlich hätten Kaufwillige vor 15 Jahren noch die Hälfte gezahlt. Berlin boomt, die Kaufpreise steigen immer weiter an. Das lässt mittlerweile manchen zögern, der auch gern eigene vier Wände besäße. Experten kritisieren bereits, dass nur noch ein kleiner Prozentsatz der Menschen in Deutschland Eigentum erwerben kann. Die Kosten sind zu hoch. Wir fragten Immobilienexperten, wie sie die Entwicklung auf dem Markt einschätzen. Stabilisieren sich die Preise auf aktuellem Niveau oder steigen Sie weiter? Die Antworten fielen unterschiedlich aus.
„Grundsätzlich ist damit zu rechnen, dass der Zuzug nach Berlin anhält und somit auch die Wohnungsknappheit“, sagt Peter Hettenbach, Geschäftsführer des iib-Instituts innovatives Bauen Dr. Hettenbach GmbH in Schwetzingen, das Immobilienmärkte beobachtet und Richtwerte für Markt-Preise ermittelt. Hettenbach rät jedoch zu einer differenzierteren Betrachtung. Bei teuren Wohnungen und Wohnungsneubau sieht er die Sättigungsgrenze erreicht. „Preissteigerungen lassen sich nur noch in Bevölkerungsschichten mit Einkommenssteigerungen realisieren“, sagt er. Dieses Segment werde zunehmend kleiner und die Vermarktungszeiten nähmen zu. Neubauanbieter reagierten auf die Lage mit kleinen Wohnungen, „tiny homes“, wie in den teuren asiatischen Metropolen, oder mit Co-living-Konzepten, modernen Wohngemeinschaften. Doch diese Mini-Apartments würden von den Käufern nur bedingt akzeptiert. Fazit: Teure Wohnungen gehen an wesentlichen Teilen des Markt vorbei.
Das eigentliche Marktdefizit liege bei Sozialwohnungen. Studien gingen davon aus, dass man im urbanen Raum etwa 10 Prozent Sozialwohnungen benötigt. Aktuell liegt die Zahl in Deutschland etwa bei ein Prozent. „Hier gibt es keine sinnvollen politischen Ordnungsmaßnahmen, was sich in den Demonstrationen, Preisbrems- und Enteignungsdiskussionen widerspiegelt“, erklärt Hettenbach.

Grundsätzlich ist damit zu rechen, dass der Zuzug nach Berlin anhält.

Dr. Peter Hettenbach GF iib-institut

„Berlin hat einige deutsche Städte wie Frankfurt und München teilweise eingeholt und wird sie voraussichtlich sogar zum Teil auch überholen“, sagt Martin Groszewski, Geschäftsführer der Groszewski Capital GmbH, in Berlin. Er ist Makler und investiert selbst in Immobilien. Der Zuzug nach Berlin stehe einem Markt mit zu wenig Neubau gegenüber, so dass die Preise steigen, prognostiziert er. „Wenn nicht mehr gebaut wird, geht der Boom weiter“, ist sein Fazit. Allerdings seien unterschiedliche Käufergruppen an verschiedenen Marktsegmenten interessiert. Er weist darauf hin, dass der Anteil ausländischer Investoren bei Transaktionen mit einem Wert von mehr als 10 Millionen Euro bei etwa 50 Prozent liege. Ihr Fokus sei nicht die einzelne Wohnung, sondern eher ein Gebäudekomplex. Gleichzeitig sei beispielsweise der Wert von Reihenhäusern in Berlin im vergangenen Jahr um rund 14 Prozent gestiegen. Das ist ein Allzeithoch, und trotzdem ist das Preisniveau deutlich niederiger als in westlichen Metropolen. Hier erwartet Groszewski Preissteigerungen.

Verhaltener sieht René Bernhardt, Mitinhaber der Hauptstadtmakler Bernhardt & Wiesner den Markt. „Ich sehe das Ende des Booms schon kommen“, sagt er. Er betont die Bedeutung des niedrigen Zinsniveaus für die Preisentwicklung. „Wenn die Zinsen steigen, werden die Preise stagnieren oder sogar sinken“, sagt er. Auch das Einkommensniveau spiele eine gewichtige Rolle. „Wenn die Löhne nicht steigen, werden die Preise auch sinken“, sagt er.
Die Ankündigung eines Mietendeckels halten alle drei Experten für ein schlechtes Signal der Politik. „Je mehr Regulierung in den Markt kommt desto mehr wird der Wohnungsbau zum Erliegen kommen“, sagt Hettenbach. Investoren müssten Geld verdienen. „Die Politik tut alles dafür, dass der Markt sich nicht entwickeln kann“, sagt Bernhardt. Groszewski sieht ein weiteres Problem darin, dass die Verwaltung Bautätigkeit durch langwierige Genehmigungsprozesse verzögere oder sogar verhindere. Die Behörden seien häufig überfordert, sagt er.

Wenn die Zinsen steigen, werden die Preise stagnieren oder sogar sinken.

René Bernhardt Makler, Bernhardt & Wiesner

Ob Speckgürtel oder Innenstadt ist für die Fachleute nicht die entscheidende Frage, wenn es um die zukünftige Rentabilität einess Kaufs geht. Es komme aufs Objekt an. Groszewski weist darauf hin, dass in populären Lagen überteuerte Objekte angeboten würden, die dennoch Käufer fänden. „Die Käufer lassen sich von Emotionen leiten. Solche Preise sind beim Wiederverkauf nur schwer zu realisieren.“ Er rät zu gründlicher Recherche. Die Preise änderten sich oft, wenn man Objekte ein paar Straßen weiter in Betracht ziehe.

Hettenbach sieht den Gesamtpreis als entscheidend dafür an, wie der Markt sich entwickelt. Er fordert die Politik auf, die Nebenkosten beim Immobilienkauf zu senken. „Grunderwerbsteuer, Notar und Gericht etc. betragen in der Regel mehr als 50 Prozent der Nebenkosten“, sagt er. In USA lägen diese Kosten unter 2 Prozent.

Auch Maklerhonorare sollten frei verhandelbar sein. „Davon würden die Makler profitieren, da Wohneigentum öfters gewechselt und damit mehr Geschäftsfälle erzeugt würden.“ Seiner Auffassung nach wird die Bedeutung von Eigentum abnehmen. Neue Arbeitsmodelle ermöglichten mehr Homeoffice, so dass das Pendeln zwischen einer winzigen Bleibe in der Stadt und einem Häuschen im Grünen zur Lebensform werde.

Mechthild Henneke

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Berlin bleibt attraktiv

Hauptstadtfaktor: Obwohl die Immobilienpreise zuletzt deutlich zulegten, bleibt Berlin für Investoren wie Bewohner
anhaltend attraktiv. (Veränderung 2016 – 2017, in Prozent)

20,5% Berlin
100%
18,5% Izmir
80%
16,0% Vancover
70%
14,8% Hongkong
60%
13,8% München
50%
20,5% Frankfurt a.M.
46%

Keine Frage: Berlin ist längst nicht mehr die günstige Metropole von einst. Doch trotz deutlich steigender Immobilienpreise für Wohnraum und Gewerbe ist die Stadt für Investoren wie für Bewohner anhaltend attraktiv, wie der britische Immobilienconsulter Knight Frank in seinem jährlichen Global Residential Cities Index indiziert. Dass es so weiter geht, verdankt Berlin laut Ansicht der Experten vor allem zwei beständiger Faktoren: Es ist die Hauptstadt der größten Volkswirtschaft der EU. Dazu mitten in

Europa. Und das wird trotz möglicher wirtschaftlicher oder politischer Veränderungen grundsätzlich so bleiben. Für Investoren bedeutet Berlin nach Worten von Lord Andrew Hay, Global Head of Residential bei Knight Frank nach wie vor einen „sicheren Hafen“, der stabile Verhältnisse bietet. Vergleichsweise ebenso internationale Metropolen wie Hongkong und New York bieten viel weniger Wohnraum für die gleiche Summe. So istin Berlin noch genügend Luft nach oben. Das schätzen Investoren.

Quelle: Knight Frank Global Residential Cities Index