Wenn die Mieten in den Himmel steigen

Berlin streitet über den geplanten Mietendeckel – und diskutiert, inwiefern Neubau eine Lösung sein kann

Die Nachricht, dass der Elektroautohersteller Tesla am Berliner Stadtrand eine Fabrik plant, bot jüngst Anlass für vielseitige Diskussionen, etwa im Hinblick auf Wirtschaft, Nachhaltigkeit oder Mobilität. Das Stadtmagazin tip betrachtete die Neuigkeit dagegen aus einer ganz anderen Perspektive: „WOHNUNGEN GESUCHT. Für 600 Tesla-Mitarbeiter. Preis spielt keine Rolle“, heißt es in einem Facebook-Post des Magazins, das in diesem Zusammenhang konstatierte, die Vorfreude der Berliner auf die Fabrik sei „– zumindest beim Blick auf den Wohnungsmarkt – eher verhalten“.

Dass die Ankündigung eines Unternehmens, in Berlin tätig zu werden, Vorbehalte im Hinblick auf den Wohnungsmarkt auslöst, ist symptomatisch für eine Stadt, die in den letzten Jahren einen enormen Bevölkerungszuwachs verzeichnen konnte. Ähnliche Diskussionen gab es etwa, als Google vor einiger Zeit eine Niederlassung in Kreuzberg plante. Die gut verdienenden Mitarbeiter, so die Befürchtung, würden selbst horrende Mieten zahlen, das Preisniveau nach oben treiben und so schließlich dafür sorgen, dass sich die alteingesessenen Anwohner ihren Kiez nicht mehr leisten können.

Zugleich wird aber nicht nur das Bleiben im gewohnten Kiez für manchen zur Herausforderung, sondern auch die wohnliche Veränderung: Wer seinen Wohnraum wechseln will, etwa weil jetzt Kinder da oder aus dem Haus sind, hat es ebenso schwer wie viele der Menschen, die neu in die Stadt kommen. Skurrilitäten wie das im vergangenen Jahr kursierende Angebot, für 280 Euro pro Monat einen Zeltplatz auf einem Balkon in Mitte zu mieten, zeigen zugespitzt die Nöte, mit denen etwa Studenten auf Wohnungssuche konfrontiert sind.

Das Problem ist lange bekannt. Wie es sich lösen lässt, ist spätestens seit dem Sommer wieder verstärkter Diskussionsgegenstand. Damals kündigte der Senat die „Einführung landesrechtlicher Regelungen zur Begrenzung der Miethöhen“ an, die jetzt endgültig durch den Senat gebracht wurde. 2020 soll das Abgeordnetenhaus über den sogenannten Mietendeckel abstimmen. Dieser sieht vor, die Mieten für die nächsten fünf Jahre einzufrieren, wobei es etwa für Neubauten Ausnahmen geben soll. „Das sind gute Nachrichten für die Berlinerinnen und Berliner“, meinte die zuständige Senatorin Katrin Lompscher (Die Linke) im Herbst.

Kritik der Genossenschaften

In der Hauptstadt sieht das nicht jeder so. „In die Ausgestaltung des Gesetzentwurfes sind unsere Bedenken leider nicht eingeflossen“, sagt etwa Monika Neugebauer von den Wohnungsbaugenossenschaften Berlin. Noch vor dem endgültigen Beschluss des Senats hatten die Genossenschaften mehrere Kritikpunkte veröffentlicht. Das geplante Gesetz würde in die genossenschaftliche Selbstverwaltung eingreifen und bisher getätigte Investitionen – in soziale Projekte und Klimaschutz ebenso wie in Sanierungen und Neubau – bremsen. „Die Wohnungsbaugenossenschaften hatten in den kommenden fünf Jahren den Bau von über 6000 neuen Wohnungen geplant, tatsächlich werden sie ihre Bautätigkeit auf ein Drittelreduzieren“, so Neugebauer.

Ähnlich argumentiert der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU). Der Mietendeckel „dürfte sich als Investitionsbremse – auch für den Neubau – erweisen“, meint BBU-Sprecher David Eberhart. Dabei helfe gegen ein knappes Angebot an Wohnungen nur mehr Neubau, insbesondere günstiger Mietwohnungen. „Hierzu braucht es bezahlbares Bauland und effiziente Bauplanungsverfahren.“

Tatsächlich versucht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, das Problem galoppierender Mieten und knappen Wohnraums mit einer Vielzahl von Maßnahmen anzugehen, zu denen etwa auch die „Forcierung der Bereitstellung von (Wohn-)Bauland“ zählt. Das Prestigeprojekt Mietendeckel fügt sich für die Senatsverwaltung in diese Maßnahmen ein – die Kritik daran wird in Katrin Lompschers Haus zurückgewiesen. „Der Wohnungsneubau ist explizit vom Mietendeckel ausgeschlossen. Dies soll gerade verhindern, dass der Mietendeckel den Wohnungsneubau abwürgt. Diese Ausnahmeregelung gilt für alle Bauten, die seit dem 1.1.2014 errichtet wurden“, erläutert Sprecherin Katrin Dietl.

Die Kritik am Mietendeckel beschränkt sich allerdings nicht auf die Sachebene, sondern bezieht oft auch grundsätzliche rechtliche Bedenken mit ein. „Wir gehen davon aus, dass ein Mietendeckel in jedem Fall gerichtlich angefochten und eine letzte Entscheidung vor dem Bundesverfassungsgericht getroffen würde“, meint etwa BBU-Sprecher Eberhart. Tatsächlich sorgte kürzlich eine E-Mail des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (BMI) an einen CDU-Bundestagsabgeordneten für Schlagzeilen, derzufolge der Mietendeckel verfassungswidrig sei. Als Land dürfe Berlin ein solches
Gesetz gar nicht beschließen. Auf Anfrage heißt es aus dem Ministerium allerdings: „Das legislative Verfahren zum geplanten Berliner Mietendeckel ist noch nicht abgeschlossen. Eine abschließende Bewertung kann deshalb nicht vorgenommen werden.“ Das Ressort von Minister Horst Seehofer (CSU) ist dabei nicht nur für Verfassungsfragen zuständig, sondern kann in seiner Eigenschaft als Bauministerium auch selbst im Hinblick auf die Schaffung von Wohnraum tätig werden. „Mit der Wohnraumoffensive geben wir hier bundesseitig wichtige Impulse“, meint ein Ministeriumssprecher. Neben mietrechtlichen Maßnahmen wie der „Verlängerung und besseren Ausgestaltung Mietpreisbremse“ setzt das
Ministerium dabei verstärkt auf den Neubau. So seien beispielsweise eine Stärkung des sozialen Wohnungsbaus, die Mobilisierung von mehr bezahlbarem Bauland oder Maßnahmen zur Baukostensenkung angedacht, heißt es aus dem BMI.

Neubau (k)ein Allheilmittel

Allerdings: Der scheinbare Konsens, im Neubau liege das Allheilmittel für eine Entspannung des Wohnungsmarktes, wird von wissenschaftlicher Seite zunehmend angezweifelt. Im vergangenen Jahr unterzeichneten mehr als 200 Forscher einen Beitrag, der dem Neubau eine höchstens „begrenzte Wirkung“ attestierte. „Die Frage der Bezahlbarkeit von Wohnraum kann nicht nur und auch nicht in erster Linie durch den Neubau von Wohnungen beantwortet werden“, meint etwa Lisa Vollmer, eine der Unterzeichnerinnen. Für die wissenschaftliche Mitarbeiterin an der Bauhaus-Universität Weimar rühren Mietsteigerungen in erster Linie von den „gestiegenen Verwertungsinteressen der Immobilienwirtschaft – gekoppelt mit einer Niedrigzinsphase und der Ausweitung der globalen Geldmenge. Sinnvoll ist es also, dort anzusetzen: Alle den Wohnungsbestand regulierenden Maßnahmen dienen der Mietsteigerungseindämmung ebenso wie die Ausweitung des Bestandes in der Hand von nicht profitorientierten, etwa öffentlichen oder genossenschaftlichen Eigentümern“, meint Vollmer. Insofern sei der Mietendeckel ein sinnvolles Instrument, das allerdings um weitere Maßnahmen ergänzt werden müsse. Dazu zählt Vollmer etwa „eine Bodenpreisbremse, die Ausweitung des öffentlichen Wohnungsbestandes und die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit“.

Historisch gesehen sei die aktuelle Aufregung um den Mietendeckel dabei nicht nachzuvollziehen. Schließlich habe es etwa bereits nach dem Zweiten Weltkrieg in vielen westdeutschen Gemeinden auf Vorkriegsniveau festgesetzte Mietobergrenzen gegeben. „In West-Berlin galt diese Mietpreisbindung, ähnlich wie der Mietendeckel eine auf einer bestimmten Höhe festgesetzte Miete, für den ganzen Altbaubestand, bis 1988“, so Vollmer. Das Thema, so zeigt sich, dürfte in Berlin noch länger Stoff für Diskussionen bieten.

Leichter Anstieg: Berlins Mieten steigen langsamer als in den vorhergehenden Jahren. Der Mietspiegel 2019 weist einen Anstieg der durchschnittlichen Mietspiegelmiete um 2,5 Prozent pro Jahr aus – „der geringste Wert seit zehn Jahren“, heißt es aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Dort sieht man aber noch viel Handlungsbedarf, gerade auch auf Bundesebene. Nur so sei eine „Trendumkehr“ zu erreichen.