Wohin führt der Mietendeckel?

An jenem Abend, an dem der Berliner Senat den Gesetzentwurf zum Mietendeckel beschloss,
trafen sich Entscheider aus dem Bereich Immobilien, darunter die zuständige Senatorin Katrin Lompscher.
Bericht einer ebenso lebhaften wie spannenden Diskussion.

Am Runden Tisch gab es lebhafte Debatten.

Es sei eine kurze und einvernehmliche Beschlussfassung gewesen, sagte Lompscher zu Beginn der Runde über ihren Tag im Senat: „Vorgesehen ist unter anderem, dass ab dem Jahr 2022 die eingefrorene Miete um 1,3 Prozent jährlich erhöht werden kann. Dieser Prozentsatz ist gebildet worden aus dem Durchschnitt der Inflationsrate der letzten zehn Jahre. Zudem dürfen Mieten, die als besonders niedrig eingeschätzt werden, auch stärker steigen – mehr als 15 Prozent in drei Jahren sind aber nicht zulässig. Es ist ein neuer Pfad, den wir beschreiten, aber ich bin zuversichtlich, dass wir alles beachtet haben, was notwendig ist.“

Mietendeckel auch für Reiche

Claus-Dieter Schmidt, Geschäftsführender Gesellschafter der cds Wohnbau, richtete eine Frage an Lompscher. Er habe im Jahr 2005 ein Haus in der Reinhardstraße erworben, das sehr heruntergekommen gewesen sei. In einer dieser Wohnungen, so Schmidt, wohne eine ältere Dame, die im Moment immer noch 4,60 Euro pro Quadratmeter bezahle, denn sie wolle keine Sanierung. Oben gebe es ein Penthouse, das für 14 Euro pro Quadratmeter vermietet sei, aber, so Schmidt, „dies sind auch Mieter, die nicht zu den Armen der Gesellschaft gehören. Können sich diese Mieter jetzt auf den Mietendeckel berufen und sagen, ihnen sei der Preis zu hoch?“ Lompscher erklärte, es sei auch diskutiert worden, den Mietendeckel an der Bedürftigkeit der Mieter zu orientieren. Dies sei jedoch aus rechtlichen Gründen verworfen worden, um die Mietpreise insgesamt zu stabilisieren. Jedoch würde im Fall neuer Dachgeschosswohnungen nicht die Miet-obergrenze eines Gründerzeitaltbaus, sondern eines Neubaus bis 2013 gelten. Dazu kämen noch ein Euro für gute Ausstattung hinzu, 80 Cent für die gute Lage, plus 20 Prozent, wobei man für eine mögliche Absenkung wieder ungefähr bei 14 Euro wäre, also in etwa dem Wert, der auch jetzt häufig verlangt wird.

Gesparte Miete nicht verprassen

Rainer Knauber, Leiter Kommunikation der GASAG-Gruppe, fragte, wie es aussehe, wenn nach zwei Jahren in einer nächsten Instanz gesagt werde, dass das Gesetz nicht stehen bleiben könne. „Wird dann rückabgewickelt oder wie muss man sich das vorstellen?“ Das sei eine Frage, mit der sich der Senat verstärkt beschäftige, meinte Lompscher. Generell würde man jeden Mieter, der sich mit seinem Vermieter wegen einer Mietminderung streitet, raten, das eingesparte Geld auf die hohe Kante zu legen, bis die gesetzliche Situation vollends geklärt ist.

Was es denn für das Land Berlin bedeuten würde, wenn sich im Nachhinein herausstelle, dass die Absenkung rechtlich unzulässig sei, wollte Moderator Ulrich Paul daraufhin von der Senatorin wissen. „Nach meinem Wissen entsteht eine Schadensersatzpflicht des Landes nicht, weil diese rückwirkend unzulässig ist“, betonte Lompscher. Mieter sollten aber vorsichtig sein, zum Beispiel eine Mieterberatung aufsuchen und keinesfalls eine Kündigung durch den Vermieter riskieren.

Jan Kretzschmar, Geschäftsführer der KW-Development GmbH, erzählte, dass er in Bezug auf Neubauprojekte in letzter Zeit öfter Bedenken vonseiten der Investoren höre, in fünf Jahren von der Deckelung der Miete betroffen zu sein: „Ist so etwas denkbar, Frau Lompscher, oder kann man denen garantieren, dass sie nicht in fünf Jahren die Nächsten sind, die den Mietendeckel bekommen?“ „Ich kann nicht garantieren, wie ein künftiger Gesetzgeber entscheiden wird”, antwortete Lompscher. „Aber es steckt eine Logik dahinter, warum wir Neubau ab 2014 ausgeschlossen haben. 2013 wurde der Wohnraummangel offiziell festgestellt und 2014 haben wir mit der Wohnraumförderung wieder angefangen. Das ist ein Fakt, und jede Änderung müsste mit neuen Argumenten begründet werden. Verbindlich zusichern kann ich Ihnen das nicht, aber wir haben das Gesetz so angelegt, dass es eigentlich sachlogisch nicht geht. Das hat der Senat in seinem Beschluss auch nochmals klargestellt.”

Schmidt betonte, dass die Psychologie der Anleger, davon einmal betroffen zu sein, vorhanden sei – auch wenn Neubauten explizit vom Mietendeckel ausgenommen wurden. Grundsätzlich liege es ihm persönlich mehr am Herzen, Objekte für eine Eigennutzung zu verkaufen. Natürlich gebe es immer schwarze Schafe, aber, so Schmidt, „es gibt auch die anderen. Und da fühle ich mich im Moment ein bisschen angegriffen. Ich habe schon ein bisschen das Gefühl, dass in dieser Stadt der private Bauträger nicht mehr gewollt ist. Und dass das Wort Enteignung zu leicht über die Lippen geht, tut mir auch weh. Bitte nicht falsch verstehen, Frau Lompscher, aber ich habe die DDR kennengelernt. Wir haben einige Jahrzehnte in dieser Stadt einen Mietendeckel gehabt, das war in der DDR. Und ich habe den Wohnungsbau gesehen. Es bewegt mich, dass unsere Stadt in einen Bereich hineindriftet, der mich befremdet.” „Wir machen keinen Unterschied“, betonte Lompscher. „Private oder Genossenschaften, es werden alle gleichbehandelt. Dass das ein psychologisches Problem ist, verstehe ich. Wir haben im Berliner Wohnungsmarkt eine relativ einfache Aufteilung. 25 Prozent der Bestände sind bei Genossenschaften und städtischen Wohnungsunternehmen und 75 Prozent sind es bei Privaten. Im Neubau ist die Situation ein bisschen anders. Man kann sagen, 70 Prozent des Neubaus muss von Privaten kommen, um da die Balance zu halten. Deshalb ist es mir wichtig, dass man die Differenziertheit des Wohnungssektors auch in Zukunft anerkennt. Ich weiß, dass die Stadt sich nicht entwickelt, weil man politisch was beschließt, sondern weil verschiedene Akteure Dinge tun. Und unsere Härtefallregelung soll explizit dazu dienen, dass Unternehmen, die durch diese Mietbegrenzung in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten, die Möglichkeit haben, auch höhere Mieten zu nehmen.”

Seit den 2000er Jahren habe Berlin nur noch den Mangel verwaltet, meint Senatorin Lompscher.

Infos für (Ver-)Mieter
Moderator Paul fragte zum Abschluss Mario Ruder, den Geschäftsführenden Gesellschafter der Ruder Küchen und Hausgeräte GmbH, nach seiner Einschätzung zum Mietendeckel – und seiner Erfahrung als Vermieter. „Neubauten und Wohnungen werden dringend gebraucht“, betonte Ruder. „Ich habe einige Mietshäuser am Ostkreuz – wenn eine Wohnung frei wird und wir inserieren, habe auch ich innerhalb von zwei, drei Stunden 50 Anfragen.“ Wenn mehr Neubauvorhaben wie Eigentumswohnungen und Sozialwohnungen in die Realität umgesetzt würden, habe sich der Mietenanstieg von selbst geklärt. Jedoch habe er zur Zeit als Unternehmer Sorge, dass ihm durch den Mietendeckel Aufträge wegbrechen werden, weil nicht mehr investiert wird: „Ich höre in letzter Zeit öfters, dass momentane Bauvorhaben zu Ende geführt werden, aber bei neuen Bauvorhaben überlegt und abgewartet wird. Mir wurde auch bewusst in diesem Gespräch, dass Einzelheiten der Mietbremse der Öffentlichkeit gar nicht bekannt sind, und dazu zählen auch viele Baufirmen, mit denen ich mich unterhalten habe.“ Eine gewisse Aufklärungskampagne wäre da vielleicht angebracht, meinte Ruder abschließend. Es sei ihr wichtig, dass nicht nur die Mieterseite, sondern auch die Vermieterseite mit den richtigen Informationen versorgt werde, betonte Lompscher: „Aber das können wir erst machen, wenn das Gesetz verabschiedet ist. Auf unserer Homepage stehen jetzt der Text des Gesetzentwurfes und auch Fragen und Antworten dazu. Richtig breit informieren werden wir, wenn das Gesetz da ist.“

Ob der Mietendeckel rechtlich wasserdicht ist, bewegt Befürworter wie Gegner des Gesetzes

Statements der Teilnehmer

Es bewegt mich, dass unsere Stadt in einen Bereich hineindriftet, der mich befremdet.

Claus-Dieter Schmidt, Geschäftsführender Gesellschafter der cds Wohnbau

Eine gute Neubau-Eigenheimförderung würde auch für Normalverdiener viel bringen. Wie lange wollen wir eine fluktuative Mieterstadt bleiben?

Thomas Kleindienst, Vorstand der WGLi Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG

Die Sanierungsquote liegt schon bei unter einem Prozent. Die Frage ist, wie flexibel der Mietendeckel ist, wenn Sanierungen noch weniger werden.

Rainer Knauber, Leiter Konzernkommunikation und -marketing der GASAG-Gruppe

Statt mit der Verwaltung des Bestandes müssten wir uns mehr mit der Stadtentwicklung beschäftigen.

Jan Kretzschmar, Geschäftsführer der KW-Development GmbH

Wenn Milliardeninvestitionen stoppen, gibt es auch keine Mehrwertsteuer, die über den Finanzausgleich auch dem Land Berlin zugutekommt.

Dr. Jürgen Leibfried, Vorstandsmitglied der Bauwert AG

Stadtentwicklung muss sich von konjunkturellen Beobachtungen fernhalten, auf Stetigkeit setzen und nach vorn blicken.

Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen

Für mich ist die Frage, wie man den Markt positiv beeinflussen kann, ohne die seriösen Vertragspartner, die wir für Neubauvorhaben brauchen, zu verärgern.

Brigitte Möhring, Geschäftsführerin der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM)

Als Unternehmer habe ich Sorge, dass durch den Mietendeckel Aufträge wegbrechen, weil nicht mehr investiert wird.

Mario Ruder, Geschäftsführender Gesellschafter von Ruder Küchen